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一、基本情况
现XX物业各市分公司的资质已全部撤销，合并成总公司为XX物业有限责任公司，自治区二级资质。X物业在X区共管辖XX个住宅小区，全部由X神华煤业集团建设，共XXXXX户，总面积XXXXXXX平方米，成立了X科一室一中心，（绿化管理科、维修管理科、保洁管理科、保安管理科；调度管理室；项目中心）的管理模式。下设X个物业部（城北物业部、城南物业部、锦丽安物业部、沟口物业部），实行分片管理，听从总公司统一安排。
&bsp;&bsp;&bsp;二、存在问题
&bsp;&bsp;&bsp;X、目前X物业管理的住宅小区多为老旧小区，由于老旧小区建设时间较早，配套设施不全，公用设施和管线老化，跑冒滴漏现象严重，维修改造经费无处筹集等问题，导致了物业管理矛盾纠纷很多。一是当出现问题需要解决时，由于X物业下设部门太多，实行分片管理，坚持&ldqu;各管一摊，互不牵扯&rdqu;的原则，协调难度大，导致解决矛盾纠纷时推诿扯皮现象严重，居民反映的问题根本得不到解决。二是X物业X分公司只听从总公司统一安排布署，导致地方政府对X物业管理很难，处理小区矛盾纠纷时找不到X物业总负责人，各科室、各物业部负责人也是各管一摊，不予理睬，工作无法沟通协调。
2、小区普遍存在私搭乱建现象严重、公共秩序、卫生管理方面服务水平低、基本服务不到位的情况，存在宣传栏公示区乱贴乱画、绿地维护修剪补种不及时、路面清扫不及时的情况，导致了部分业主在楼道内乱堆乱放杂物，在小区道路上乱停乱放车辆，致使一些小区的消防安全通道被夜间停车堵塞，造成了严重的安全隐患
X、X物业公司的工作人员相对缺少专业知识，大部分是听从X神华煤业集团统一调遣，中途开始从事物业管理工作，尽管工作经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，很少引进专业的管理人员，这就导致了服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性的发展轨道。
X、X物业未按规定进行物业接管验收。公共设施设备档案管理与公共设施设备维修养护方面不够完善，小区房屋及公共设施设备档案资料管理不齐全，种类、用途没分类成册；小区出入口没有设置小区平面示意图。
X、业主委员会组建难、作用难发挥。X物业接管的住宅小区均没有成立业主委员会，没有在小区公布物业服务费用、经营性收入的收支情况。
三、意见建议
X、加强内部管理机制。良好的内部管理是一个企业生存的保障，小区物业管理必须健全内部规章制度，科学的设置岗位，合理的部门划分，系统的对员工进行培训，最大限度地避免因管理责任而导致矛盾纠纷的发生，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，杜绝推诿扯皮，方便业主生活，减少由此引发的各种矛盾。真正做到&ldqu;事事有人管，人人都管事&rdqu;，使每一个矛盾纠纷的问题都能找到相应的责任人，并能及时解决。
&bsp;&bsp;&bsp;X、加大老旧小区改造力度。针对X物业老旧小区老、小、散、设施老化、环境脏乱差等现状，望X物业建议集团总公司拨付专款有计划的对老旧小区进行改造，分期分批对X物业所管理的老旧小区进行综合整治，对水电暖等基础设施进行整体改造，彻底解决老旧小区居民难题。
&bsp;&bsp;&bsp;X、重视规范工作人员形象。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，一是仪表规范要求服务人员要持证上岗，统一着装，佩戴明显的标志。二是言语规范要求服务人员在接待中语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候。三是行为规范要求每一个岗位的服务人员要工作规范，热情的服务态度可以平息由于服务缺陷给小区业主带来的不满和怨言。
X、进一步加强对物业管理工作的领导。XX物业有限责任公司各级领导、相关职能部门要充分认识物业管理在城市建设和管理中的重要性，高度重视，切实加强组织领导，抓好物业管理，防止重建设，轻管理。要加大宣传引导和舆论监督，将物业法律条规的学习宣传纳入各部门普法范围；要建立正确的舆论导向，加大正面宣传，帮助物业树形象、造声势；要建立物业管理的水电暖费缴纳情况反馈机制。